Il paesaggio urbano, in questo 2022 all’insegna del 110%, vede decine di edifici nascondere le proprie facciate dietro impalcature brulicanti di operai che si affaccendano instancabilmente in interventi di efficientamento energetico più o meno importanti. Ogni tanto, però, succede che su uno di quei ponteggi cali, improvvisa e inaspettata, una quiete innaturale. Dietro le reti di protezione, non si scorgono più le sagome dei manovali in movimento ma solo le tracce di lavori incompleti. Casi del genere, purtroppo, sono tutt’altro che rari. Per questo, abbiamo pensato che potrebbe essere utile a tutti conoscere alcune cose sulle tempistiche dei lavori.
Il “contratto d’appalto” tra proprietario/committente/beneficiario e l’impresa o ditta individuale, per il conferimento del mandato per la realizzazione delle opere di cui all’art.119 del D.L. n. 34/2020, convertito con modifiche dalla L. 77/2020 e s.m.i., deve regolamentare attentamente i termini di consegna dei lavori, totali e parziali. E se i lavori non procedono spediti o se non partono in fretta, qualunque ristrutturazione rischia di saltare o di dover essere pagata a suon di quattrini dal proprietario.
Può essere opportuno inserire nel contratto una cosiddetta “clausola risolutiva espressa”, ai sensi dell’articolo 1456 del Codice civile. In questo modo, al verificarsi di uno o più degli inadempimenti dell’appaltatore rispetto a quanto pattuito, il committente potrà avvalersene, risolvendo il contratto di diritto, cioè senza andare in tribunale. Tale comunicazione deve avvenire con una raccomandata a/r o una pec.
Il committente potrà tutelarsi ulteriormente, indicando nel contratto di appalto quali prestazioni andranno effettuate entro un termine ben definito nel tempo e ritenuto dalle parti espressamente “essenziale”, ai sensi dell’articolo 1457 del Codice civile.
Sforato il termine (ad esempio esecuzione del 30% dei lavori entro il 30 giugno 2022), il contratto si intenderà risolto di diritto. Anche in tale caso, non sarà necessaria la risoluzione per via giudiziale, risparmiando così mesi preziosi ed evitando l’alea del giudizio, con i rischi che ne derivano.
Resta al committente la tutela generale prevista dall’articolo 1454 del Codice civile. Questo permette di intimare per iscritto all’appaltatore di adempiere alle sue obbligazioni entro un dato termine, preavvisandolo che, in caso contrario, il contratto si intenderà risolto. Laddove l’adempimento non avvenga entro tale termine (che, salvo casi particolari, non potrà essere inferiore a quindici giorni), il contratto si intenderà anche in questo caso risolto di diritto.
Sarebbe utile che il testo del contratto sia redatto non solo da un legale, ma anche da un professionista tecnico (dal direttore lavori o da un consulente specializzato) che conosce le dinamiche del cantiere. Inoltre si potrebbero prevedere delle clausole tipo questa: “… rispettare il cronoprogramma, in particolare di svolgere il 30% dei lavori entro il 30/06/2022, per consentire alla committente di avere diritto alla proroga fino al 31/12/2022, ai fini del superbonus 110%…”, indicando dei dettagli dei lavori.
Oltre le aspettative, potrebbe essere utile inserire una clausola di responsabilità solidale appaltatore e subappaltatore nel caso di perdita del diritto superbonus 110%.
Ricordiamo che, quasi nella totalità dei casi, non si è mai soli, ma in condominio. Purtroppo sono tanti quelli che si trovano nella condizione di avere un condominio che magari avrebbe potuto vigilare più attentamente.
Ricordiamo che il condominio è custode dei beni e grava su di sé l’obbligo di controllo e vigilanza dei lavori appaltati. Tanto più se l’amministratore del condominio è stato espressamente designato, con delibera assembleare, responsabile e coordinatore dei lavori. Nell’appaltare i lavori, il condominio non perde interamente la custodia dei beni e può esercitare detto controllo sugli interventi, divenendo così anche responsabile dei danni. Il principio generale è:
l’appalto e l’autonomia dell’appaltatore non escludono la permanenza della qualità di custode della cosa da parte del committente”; “nei confronti di terzi danneggiati dall’esecuzione di opere, effettuate in forza di contratto di appalto, il committente è gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c.. Tale responsabilità non può venir meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse e trova limite esclusivamente nel caso fortuito” (Cass. civile, sez. III, 17/03/2021, n. 7553).
In conclusione, chiunque sia alle prese (o lo sarà) con i lavori di ristrutturazione del superbonus potrebbe trovarsi nella spiacevole condizione di dover affrontare un’improvvisa e inaspettata interruzione dei lavori causata da una ditta che molla il colpo. Lo ribadiamo, la soluzione migliore è la prevenzione: quindi non farsi cogliere impreparati da simili eventi e siglare un accordo ancor prima di firmare il contratto d’appalto. Ma se è troppo tardi, dato che indietro non si torna, un modo per risolvere la situazione nella maniera più indolore possibile è rivolgersi al proprio legale affinché conduca una mediazione tra le parti coinvolte, cercando di risolvere la questione bonariamente e soprattutto velocemente. Perché i tempi della giustizia spesso sono lenti e un fabbricato ridotto a un cantiere può risultare invivibile.
