Non è raro per chi abita in condominio sentire parlare di infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, dalle mura, dovute dallo scoppio di tubature interne o dal deterioramento di rivestimenti esterni. La legge, vista l’impossibilità del proprietario di godere pienamente dell’immobile a causa delle infiltrazioni, gli riconosce, oltre alle riparazioni necessarie a eliminarne la causa, il risarcimento del danno.
Prima di tutto bisogna accertare chi è il responsabile, il quale sarà chiamato a riparare il danno e risarcire il proprietario. Bisogna stare attenti; le infiltrazioni possono provenire sia dal confinante appartamento, sia dal condomino del piano di sopra, dal tetto o da parti condominiali.
In questo caso, si deve sin da subito allertare tutti i possibili responsabili. Pensiamo sempre al condomino del piano di sopra, all’amministratore del condominio, ai proprietari degli appartamenti confinanti.
Laddove il risarcimento sia impossibile da determinare nel suo ammontare, può essere liquidato in via equitativa. In altre parole l’importo sarà valutato secondo equità dal giudice, cioè senza applicare norme di diritto specifiche.
Un magazzino seminterrato e un locale posto al piano terra di un edificio, appartenenti ad un unico proprietario, sono interessati da alcune infiltrazioni d’acqua provenienti sia da un appartamento sovrastante, sia da altre strutture condominiali. Le infiltrazioni hanno reso i locali insalubri e inabitabili. Il proprietario si rivolge al Tribunale per ottenere il risarcimento del danno. Il condominio e la proprietaria dell’appartamento sovrastante si costituiscono e chiedono l’integrale rigetto della richiesta risarcitoria. Come avviene spesso in questi casi, il giudice nomina un Consulente tecnico. Il perito rileva che le infiltrazioni sono riconducibili a tre fattori specifici: il degrado delle superfici esterne, la pavimentazione delle facciate, il pessimo stato di conservazione del tubo di scarico delle acque pluviali all’interno della muratura perimetrale dell’edificio, lo stato di degrado del terrazzo dell’appartamento sovrastante.
Secondo il Tribunale (1), il danno deve essere imputato a tutti i chiamati in causa (2).
La legge configura un’ipotesi di responsabilità cosiddetta oggettiva, indipendente, quindi, dalla volontà di causare i danni.
Ai fini della sua configurazione, è necessario accertare il rapporto di custodia; è necessaria, inoltre, la prova del nesso causale tra la cosa e l’evento dannoso e, infine, l’assenza del caso fortuito. Il caso fortuito, così come visto in altri articoli, è l’unico elemento che interrompe il collegamento tra fatto illecito ed evento dannoso. Entrambi i responsabili non sono stati in grado di provare il caso fortuito. Pertanto, il Tribunale ha accolto la domanda dell’attore disponendo il risarcimento del danno sia quali costi necessari per ripristinare le parti dell’immobile danneggiate dalle infiltrazioni, sia il danno derivante dal mancato utilizzo dell’immobile.
Il caso trattato ci consente di comprendere come va quantificato il danno e come possa individuarsi una responsabilità tra tutti i “custodi” dei beni di proprietà. Infatti, il diritto al risarcimento del danno è individuabile nell’impossibilità di godere dell’immobile a causa delle infiltrazioni che lo rendono insalubre e non adatto alla permanenza prolungata all’interno dello stesso. L’importo del risarcimento, nell’impossibilità di essere determinato nel suo preciso ammontare, viene quantificato dal giudice in via equitativa, facendo riferimento sia alla stima del consulente tecnico d’ufficio, sia al canone locati-vo di mercato, con riguardo ai parametri dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
1. Tribunale di Roma sentenza n. 18007 del 6 dicembre 2022 del
2. art. 2051 del codice civile,
3. art. 1226 del codice civile
