Quante volte è capitato di sentire parlare di liti tra il locatore e il conduttore, perché non paga il canone, perché nel bagno ci sono infiltrazioni, perché il soffitto presenta muffa, macchie, aloni, crepe. In questo caso è bene ricordare che la legge impone al locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione (1). Il locatore, infatti, ha il dovere di compiere gli interventi straordinari e sostenere i costi di eventuali guasti. È evidente che l’obbligo non c’è se è l’inquilino ad aver causato i danni per dolo o colpa.
In caso di rifiuto ingiustificato del conduttore di spostarsi provvisoriamente in un altro locale, se si verificano effettivamente i crolli temuti, quest’ultimo potrebbe essere considerato l’esclusivo responsabile del danno subito. Così si è espressa recentemente la Suprema Corte di Cassazione(2).
Tizio concede in locazione un immobile di sua proprietà alla Ditta di Sempronio, a uso commerciale. Dopo aver udito un rumore dal soffitto, tale da far temere una forte lesione, Sempronio interpella un’impresa edile la quale raccomanda di eseguire dei lavori di riparazione al soffitto. Così Tizio, che ha i doveri di manutenzione, propone a Sempronio di trasferirsi in un altro locale, da lui messo a disposizione, per permettere l’esecuzione dei lavori necessari a eliminare il pericolo del crollo del soffitto. Ingiustificatamente, la Ditta di Sempronio si rifiuta di trasferirsi, continuando quindi a occupare l’immobile. Tre mesi dopo crolla il soffitto.
Sempronio chiama in giudizio Tizio per chiedere il ristoro dei danni subiti in conseguenza del crollo del soffitto. Secondo Lui l’evento è da addebitare alla scarsa manutenzione dell’immobile locato. Il Tribunale, riconosce che la Ditta non trasferendosi in altro locale e non permettendo l’esecuzione dei lavori di manutenzione, ha contribuito a cagionare il danno, ma accoglie comunque la domanda e condanna Tizio a risarcire i danni a Sempronio. Tizio appella la sentenza. La Corte d’Appello gli da ragione ritenendo Sempronio responsabile, in quanto non ha lasciato il locale nonostante l’invito e condanna il conduttore alle spese del giudizio.
La Suprema Corte ha annullato la sentenza. Secondo i Giudici la “semplice” proposta che il locatore fatta al conduttore di trasferirsi in un altro immobile da lui messo a disposizione, non è sufficiente a esentarlo da ogni tipo di responsabilità. Precisano che affinchè il proprietario resti esente da eventuali responsabilità è necessaria la concorrenza di due elementi: 1. L’invito a trasferirsi in altro locale, che va fatto in modo formale, non essendo sufficiente la proposta verbale; 2. l’ingiustificato rifiuto di trasferirsi del conduttore. Solo in tal caso, il proprietario può essere ritenuto indenne da ogni tipo di responsabilità.
Il caso trattato ci consente di comprendere come comportarsi di fronte a un ingiustificato rifiuto del conduttore di lasciare l’immobile occupato che necessita di riparazioni, queste ultime spettanti al locatore. Infatti, laddove ricorrano i due presupposti indicati dalla Corte di Cassazione, il proprietario sarà dichiarato non responsabile dei danni causati, i quali saranno a carico del solo conduttore.
