Il cortile in comune tra edifici diversi è di proprietà di tutti i condomini?

Molto spesso, all’interno delle città, capita che più edifici costituenti condomini distinti e autonomi tra di loro, delimitino un’unica area adibita a cortile o, talvolta, anche a parcheggio.

Ma questa area a chi appartiene?

Se il cortile è indicato come bene esclusivo di un certo condominio, come ad esempio negli atti di proprietà dei condomini, allora appartiene a quel condominio.

Se negli atti con cui si forma inizialmente un condominio, nulla viene detto, a chi appartiene?

Secondo la Cassazione (1), se non vi sono atti o documenti che espressamente riconducono la proprietà a un preciso condominio, lo spazio classificato come “cortile” o “area destinate a parcheggio” è un bene in comproprietà, ossia di tutti i condomini che lo circondano.

Quali diritti e oneri?

Poiché è uno spazio comune, dovrà essere gestito in maniera concorde da tutti i condomini circostanti. Vale a dire che, secondo le indicazioni del codice civile (1), vi è il divieto per i condòmini di compiere azioni o attività che possano danneggiare la sua destinazione d’uso o impedire agli altri di godere dello stesso bene in modalità paritaria.

Come ottenere il riconoscimento esclusivo dell’area?

Come detto, comproprietà si presume tra tutti i condomini circostanti. Ciò non toglie che un condominio potrà chiedere l’intervento del giudice e dimostrare l’uso esclusivo dell’area. In pratica, la presenza di tali elementi dovrà essere valutata caso per caso rispetto alle qualità architettoniche dell’edificio stesso. Non sono ritenuti sufficienti, pertanto, quegli elementi di prova basati solamente sulle visure catastali o sui regolamenti di condominio od anche sulle concessioni edilizie rilasciate. Questi ultimi, difatti, possono al più essere utilizzati come semplici “indizi”, ma non sono da soli in grado di determinare la vittoria in giudizio.

Perché è importante?

Attraverso una tale dimostrazione, si potrà ottenere l’effetto pratico di riportare quel bene (il cortile o la zona parcheggio) alla proprietà esclusiva di un unico condominio. Con la conseguenza ulteriore che gli altri condomini saranno esclusi dal godimento di quel bene, senza avere null’altro a pretendere sul medesimo.
Si dovrà, eventualmente, cercare uno specifico accordo con il proprietario di quel bene se si è intenzionati a continuare ad usufruire di tale spazio.

Emanuela Tucci Per me, un avvocato non è solo colui o colei che ti affianca in un momento di difficoltà. Ma anche chi ti aiuta a raggiungere obiettivi consigliandoti il modo giusto per districarti da situazioni insidiose. Ma per aiutare qualcuno bisogna prima ascoltarlo. E comprenderlo.