Può accadere di comprare un immobile e di decidere di cambiarne la destinazione. Pensiamo, ad esempio, a una abitazione che deve diventare un ufficio o viceversa. In questo caso si parla di cambio di destinazione d’uso. Il Testo Unico dell’Edilizia (1) individua 5 categorie catastali differenti seppur collegate tra loro.
A) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;
A-bis) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;
B) produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere;
C) commerciale: all’ingrosso, negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
D) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.
Il cambio di destinazione d’uso è il passaggio da una a un’altra delle citate categorie. Definisce le finalità e l’utilizzo della costruzione edilizia. È definita rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante. Quando si considera urbanisticamente rilevante sarà soggetto all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo. La giurisprudenza amministrativa ha già avuto modo di affermare che anche un mutamento di destinazione d’uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona.
Bisogna sapere che per valutare il cambio, bisogna dapprima verificare il Piano Regolatore Generale (PRG) del comune dove si trova l’immobile. Infatti il PRG potrebbe individuare dei limiti nel cambio di destinazione d’uso.
In questo caso le informazioni andranno assunte all’ufficio del Catasto.
Bisogna distinguere se il cambio di destinazione d’uso è collegato all’esecuzione di opere. Laddove non ci siano pere da fare basta presentare in Comune la Segnalazione Certificata di Inizio attività cosiddetta SCIA asseverata da tecnico specializzato che va depositata presso lo Sportello per l’edilizia. Nel caso che ci siano opere da fare, va promosso l’iter per il rilascio del Permesso di Costruire, che viene rilasciato solo dopo che il Comune attesta la correttezza del piano di lavoro rispetto agli strumenti urbanistici vigenti.
La conseguenza è che il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso, alterando il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza. A quel punto sarà anche legittimo un ordine di demolizione emesso a distanza di parecchio tempo dalla realizzazione dell’abuso!
È l’atto con il quale, senza l’indicazione di particolari motivi in ordine al pubblico interesse, impone la rimozione dell’abuso.
I giudici (2) hanno recentemente ricordato che l’eventuale legittimità delle opere, in rapporto al regime dell’area sulla quale accedono, deve necessariamente essere valutata nell’ambito di un procedimento di sanatoria, non potendosi gravare l’amministrazione dell’onere di valutare d’ufficio tale eventualità.
In sostanza mentre l’amministrazione deve reprimere l’abuso, senza valutare se è sanabile, è il privato che deve attivarsi per consentire l’accertamento della conformità urbanistica.
Il semplice cambio di destinazione d’uso, effettuato senza opere, in base a disposizioni speciali regionali, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale necessitante un titolo abilitativo. In questo caso è esclusa la natura “abusiva” della nuova destinazione.
